Люксовые апартаменты Испании с рентабельностью, опережающей европейские показатели. 14% в Толедо, 13,81% в Валенсии, 10,42% в Барселоне

Типы квартир в Испании

Классические апартаменты и квартиры в Испании, как правило, имеют от 1 до 3 спален, отдельную кухню или кухню-гостиную, балкон или террасу. В продаже можно найти полностью готовое к заселению жилье, оборудованное мебелью и бытовой техникой. Также имеются объекты на этапе строительства, которые можно приобрести по выгодной цене напрямую от застройщика.

В современных комплексах апартаменты имеют функциональные планировки, новые коммуникации и качественную отделку. Кроме того, в ЖК обычно есть автомобильная парковка, бассейн, спортивный зал, благоустроенные зоны отдыха и другие общественные пространства для комфорта жителей. Главное преимущество жилья в старом фонде – удобное расположение в центре города, сохранившиеся элементы старинной архитектуры.

Дуплексы в Испании – 2-этажные апартаменты с 2 и более спальнями, несколькими санузлами и просторными террасами. Жилье такого типа обычно расположено в современных комплексах.

Пентхаусы в Испании – элитная недвижимость большой площади. Занимают один или несколько верхних этажей жилого комплекса. Главное преимущество – большие террасы, с которых открываются красивые виды на горы или море. Часто пентхаусы имеют дизайнерскую отделку материалами премиум-класса.

Апартаменты и квартиры в Испании для инвестиций

С 2024 года наблюдается активный рост арендных ставок на испанские апартаменты. В январе 2026 года средняя цена на них достигла рекордного уровня и составила 15,49 € за 1 м² в месяц, что на 7,72% больше, чем в марте 2025 года (14,38 € за 1 м²). Также в стране наблюдается повышенный спрос на покупку и аренду жилой недвижимости, что делает инвестиции в квартиры в Испании хорошим вариантом для сохранения капитала.

Топ-регионы по ROI

По состоянию на январь 2026 года апартаменты в стране приносят в среднем 8,7% в год. Ниже перечислим регионы с наиболее высокими показателями доходности.

Город	Средняя цена за м2	ROI
Сьюдад-Реаль	696 €	14,21%
Толедо	878 €	14%
Авила	838 €	13,83%
Валенсия	1406 €	13,81%
Куэнка	781 €	13,6%
Хаэн	777 €	12,25%
Теруэль	880 €	11,92%
Бургос	1158 €	11,07%
Сория	1084 €	11,05%
Леон	978 €	11,02%
Жирона	2343 €	7,6%
Аликанте	2213 €	7,52%
Малага	3460 €	6,79%

Ключевые стратегии инвестиций в испанские квартиры

1) Краткосрочная аренда (туристическая, посуточно).

• Доходность: 10–14% годовых в популярных локациях в пиковые сезоны и при грамотном управлении.
• Лучшие локации: Коста-дель-Соль, Коста-Бланка (Торревьеха, Бенидорм), Балеарские острова.
• Преимущества: высокий потенциал дохода в сезон, динамическое ценообразование, возможность использования для собственного отдыха.
• Ограничения и риски: в ряде городов требуется туристическая лицензия, особенно строго в Барселоне, Мадриде и Пальма-де-Майорке. Выше расходы на уборку, маркетинг и управление. Сезонность спроса и колебания дохода.
• Налог на доход: для резидентов страны – 19–47% в зависимости от прибыли; для нерезидентов, имеющих гражданство страны Евросоюза, – 19%; для нерезидентов из других стран – 24%.
• Рекомендации: заранее проверять наличие и порядок получения лицензии в конкретном муниципалитете; инвестировать в объекты в проверенных туристических микрорайонах; обращаться в управляющую компанию.

2) Среднесрочная аренда (1–11 месяцев).

• Целевая аудитория: командированные сотрудники, цифровые кочевники, сезонные работники и временные резиденты.
• Преимущества: стабильнее поток клиентов по сравнению с посуточной арендой, ниже операционные расходы, меньшая зависимость от сезонности, но выше плата за месяц, чем в долгосрочной аренде.
• Риски: необходимость быстрого поиска новых жильцов при завершении контрактов.
• Рекомендации: выбирать районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, предлагать гибкие условия и пакеты услуг (уборка, интернет) для привлечения арендаторов.

3) Долгосрочная аренда (год и более).

• Целевая аудитория: местные жители и экспаты.
• Преимущества: предсказуемый доход, низкая ротация жильцов, минимальные расходы на маркетинг и управление.
• Риски: более низкая доходность по сравнению со средне- и краткосрочными сегментами; возможные локальные законодательные изменения, защищающие арендаторов.
• Рекомендации: выбирать жилые районы с устойчивым спросом, рядом со школами, университетами, деловыми центрами; проводить тщательный отбор арендаторов; иметь денежный резерв на ремонт и непредвиденные расходы.

4) Апарт-отели.

• Особенности: гибрид гостиницы и апартаментов. Инвестор приобретает апартаменты в собственность и заключает договор с компанией-оператором, которая полностью занимается их управлением. При этом прибыль делится между инвестором и компанией.
• Преимущества: профессиональное управление, высокий уровень сервиса, возможность сочетать доходность гостиничного сегмента и стабильность апартаментов. Подходит для инвесторов, ищущих пассивный доход без хлопот.
• Риски: более высокий входной порог, необходимость сотрудничества с опытным оператором, распределение доходов между владельцем и управляющей компанией снижает маржинальность.
• Рекомендации: тщательно оценивать оператора, условия договора, структуру распределения доходов и расходы; учитывать местные правила гостиничного бизнеса и налогообложения.

Пошаговый процесс покупки квартиры в Испании

1. Выберите подходящий вариант на сайте apartments-in-spain.com и организуйте просмотр.
2. Если вы не резидент страны, получите NIE (идентификационный номер иностранца) и откройте счет в местном банке.
3. Согласуйте цену, внесите задаток (до 10% от суммы) и оформите предварительный договор.
4. Закажите due diligence. Это проверка отсутствия у продавца долгов по коммунальным/налоговым платежам, наличия права собственности и других необходимых документов на недвижимость.
5. Подпишите финальный акт купли‑продажи у нотариуса и оплатите оставшуюся сумму.
6. Оплатите налог на передачу (ITP) права собственности для вторичного жилья или НДС (IVA) для новостроек, а также гербовый сбор (AJD).
7. Оплатите нотариальные и регистрационные сборы, услуги юриста.
8. Зарегистрируйте право собственности в местном реестре (Registro de la Propiedad).
9. Получите ключи и оформите договора на оплату коммунальных услуг на свое имя. При желании сделайте страховку на жилье.

Популярные города и районы для покупки квартиры в Испании

Постоянное проживание

Для постоянного проживания подходят крупные города с развитой инфраструктурой, высоким уровнем безопасности, доступом к качественной медицинской помощи, престижными учебными заведениями и хорошим транспортным сообщением. Среди наиболее востребованных городов для комфортной жизни можно выделить:

1. Мадрид:

• крупнейший деловой и административный центр страны с множеством вариантов для трудоустройства;
• развитая сеть метро, автобусов и пригородных поездов; главный авиаузел страны (Баррахас) обеспечивает удобные рейсы по Европе и миру;
• много театров, музеев (Прадо, Рейна София), концертов, ночная жизнь и гастрономия на высшем уровне;
• крупные университеты и высококлассная медицинская инфраструктура;
• большой парк Ретиро, развитая инфраструктура для спорта и досуга;
• широкий выбор жилья, но выше цены по сравнению другими городами.

2. Барселона:

• хорошее сочетание современного мегаполиса и морского курорта;
• возможность найти работу в сфере технологий, креативной индустрии и туризма;
• уникальная архитектура Гауди, музеи, богатая культурная жизнь и фестивали;
• международный аэропорт, общественный транспорт, высокий уровень знания английского языка в деловых кругах;
• много пешеходных и велозон, развитая гастрономия.

3. Валенсия:

• сочетание большого города с пляжами и прогулочными набережными;
• при хорошем уровне сервиса и инфраструктуры стоимость жизни ниже, чем в Мадриде и Барселоне;
• крупный городской парк Турия, много зон для спорта и отдыха;
• рабочие места в сфере логистики, агробизнеса, технологий;
• престижные университеты;
• отличная традиционная кухня, праздничные мероприятия и активная культурная жизнь;
• удобное метро, железные дороги и международный аэропорт.

Прибрежные города и квартиры у моря

Для комфортной жизни у моря или инвестиций в арендное жилье прекрасно подойдут курортные прибрежные локации, в числе которых:

• Южное побережье Коста-дель-Соль: Марбелья, Малага, Эстепона.
• Регион Коста-Бланка: Аликанте, Торревьеха, Бенидорм.
• Балеарские острова: Пальма-де-Майорка, Ибица.
• Канарские острова: Тенерифе, Гран-Канария.
• Побережье Коста-Брава.

Недорогие города для жизни

Недорогие квартиры в Испании для экспатов можно найти среди тихих городов и провинций, которые менее популярны среди туристов. Например:

• Провинция Мурсия и одноименный город, где средняя стоимость апартаментов 1171 € за м².
• Город Альмерия (1177 €/м²).
• Города автономии Экстремадура: Касерес (969 €/м²) и Бадахос (984 €/м²).
• Город Луго (969 €/м²) в Галисии.
• Город Леон в одноименной провинции (978 €/м²).
• Города Куэнка (781 €/м²) и Сьюдад‑Реаль (696 €/м²) в автономном сообществе Кастилья‑Ла‑Манча.

Тренд и прогноз стоимости квартир в Испании

За период с января 2025 года по январь 2026 года стоимость недвижимости в стране выросла на 18,4% в годовом исчислении. Это обусловлено возобновлением жилищного строительства и стабильно высоким спросом на недвижимость в стране. По итогам первого месяца 2026 года средняя цена квартир в Испании составила 2126 €/м². Средняя сумма сделки купли-продажи – 176 458 €, при средней площади объекта 83 м².

В первом месяце 2026 года наибольший рост цен на апартаменты отмечался в Малаге, на Балеарских островах, в Санта-Крус-де-Тенерифе, Аликанте и Мадриде.

По итогам 2025 года Испания заняла первое место среди наиболее привлекательных европейских стран для инвестиций. Исследования показали, что почти половина иностранных инвесторов выбрали страну в качестве основного направления для инвестиций из-за высокой доходности, обусловленной сильной экономикой, высоким спросом на жилье и дефицитом предложения в определенных сегментах. При этом наибольшей популярностью среди инвесторов пользовалась именно жилая недвижимость.

По прогнозам экспертов, в 2026 году ожидается увеличение объема инвестиций в испанскую недвижимость на 5–10%, что будет стимулировать дальнейший рост цен.

Преимущества покупки квартиры в Испании

• Теплый климат, чистые пляжи, природные парки, разнообразные туристические маршруты создают идеальные условия для жизни и отдыха.
• Богатая история и культура, множество музеев, архитектурных памятников и фестивалей.
• Удобная транспортная инфраструктура, качественная медицинская помощь и международные образовательные заведения высокого уровня.
• Покупка квартиры в Испании – хорошая инвестиция благодаря стабильному росту цен и высокой доходности.